Lo primero a destacar es que durante el año 2013 no hay un patrón común entre las distintas ciudades (ni siquiera entre las de la misma provincia) pues oscilan bastante según las distintas épocas del año como se puede ver en las tres fechas escogidas a inicio, a mitad y a final de año.
Sin embargo si analizamos los distintos gráficos de cada una de las ciudades correspondientes a un periodo más largo comprendido entre el 1 de Enero de 2011 hasta el 1 de Noviembre de 2013 vemos un bajón importante de los precios en las cuatro provincias y en seis de las siete ciudades exceptuando Ourense. Es precisamente por el aumento de los precios en esta ciudad por lo que su provincia en general tiene un descenso menor de los precios al aglutinar la ciudad de Ourense un mayor porcentaje de la población provincial en la urbe que ninguna otra ciudad de las seis restantes de Galicia.
¿Y a que se deben estos resultados? ¿Por qué hay estas variaciones tan dispares a lo largo del último año pero en general a la baja desde el 2011? La respuesta nos lleva a los graves problemas económicos sufridos por el conjunto del Estado con dos grandes responsables como son la burbuja inmobiliaria en España y la recesión económica vivida en el país durante los últimos años. De hecho según afirman distintos economistas los precios van a tener que seguir bajando a lo largo de los próximos años por la gran cantidad de desempleo que hay, por razones de tipo demográficas y el impacto de la crisis en Galicia y las distintas ciudades, más aun si tenemos en cuenta que según los datos económicos esta es una de las regiones del Estado que más ayuda necesita al no tener la fortaleza económica de Cataluña o País Vasco por poner algunos ejemplos.
También hay que destacar el momento en el que estamos y el precio que tiene que ver con la demanda de compra y el número de viviendas construidas por vender. En un momento de crisis, los bancos no financian la compra, los promotores dejan de construir pero tampoco dan vendido las que están construidas y el precio de la vivienda sigue a bajar de una manera sostenida. Lo ocurrido este año es que han comenzado a dar noticias de que hay signos positivos de recuperación económica (gobierno, agencias de valoración, los gabinetes de los bancos, etc.) y entonces los promotores de la construcción comienzan a comprar nuevos solares para edificar en 2014 o 2015 y eso hace que comience a subir el precio del m² del solar. Esto es lo que sucede en las distintas ciudades de Galicia. Para que suba el precio tiene que haber más demanda real o potencial que oferta de vivienda construida. La demanda se produce en aquellas ciudades que tienen un crecimiento de población como sucede en las que ofrecen mejores servicios o donde hay una mayor oferta de trabajo. A mayor demanda de la vivienda mayor precio del m².
Analizando cada ciudad individualmente podemos ver algo así:
- En la ciudad de Ourense además del potencial que genera tener allí los servicios de la capital, desde hace años se esta recogiendo población procedente de otras zonas limítrofes de la provincia por la perdida de servicios en las mismas haciendo que sea la capital donde se crea expectativa de crecimiento y por lo tanto mayor demanda y aumento del precio del m².
- La ciudad de Lugo. Se encuentra dentro de una provincia rural pero tiene pueblos que crecen en la costa como Ribadeo, Viveiro o Foz, por lo que el potencial se reparte entre la capital y estos pueblos.
- En la provincia de A Coruña tenemos el caso de Ferrol donde la crisis del sector naval y la perdida en importancia de las instalaciones militares hizo que perdiera población en los últimos años así que el precio esta por debajo de la media aunque se puede recuperar. En el caso de las ciudades de Santiago de Compostela y A Coruña son dos ciudades con gran potencial de recuperación (tienen buenos servicios públicos, comercio, industria o también hay que destacar la capacidad de atracción de turistas) por lo tanto tienen un precio por encima de la media provincial.
- En Pontevedra nos encontramos que como capital provincial se centralizan servicios públicos, pero también crece el sector comercial que genera crecimiento y por lo tanto tiende a subir el valor del m². En Vigo como ciudad industrial y debido a la crisis tuvo una caída de la demanda pero puede comenzar a repuntar si efectivamente se confirma la recuperación económica. Pero como en la provincia de A Coruña la demanda de la vivienda se amortigua por el potencial de los pueblos que rodean a Pontevedra y Vigo, pues estos pueblos también tienen un crecimiento vegetativo positivo y por lo tanto demandan viviendas con lo que la demanda está repartida (Sanxenxo, Marín, Cangas, Redondela, Baiona, A Guardia etc.).
Finalmente se podría tomar como conclusión que mientras no exista un crecimiento económico las viviendas seguirán devaluándose a la vez que seguirán estando fuera del alcance de la gente da igual en que ciudad se encuentren.
Dejo este link de un artículo del diario Faro de Vigo donde se aprecian las diferencias entre las distintas zonas de las ciudades de Galicia.
http://www.farodevigo.es/economia/2012/10/30/precio-viviendas-ciudades-gallegas-varia-686-zona/704412.html
Adrián Guimeráns Sanjorge
